In breve
Lo sfratto è una procedura esecutiva messa in atto dal proprietario di un immobile in seguito al mancato pagamento del canone di locazione. Affinché il locatore possa procedere allo sfratto, a differenza dello sgombero che sarà esaminato a breve, occorre che vi sia un regolare contratto di locazione in forma scritta.
In caso di mero accordo verbale tra le parti, il locatore non può chiedere l’applicazione dell’articolo 658 del codice di procedura civile. Quest’ultimo stabilisce la possibilità per il locatore con un unico atto di procedere all’intimazione a lasciare l’immobile e al pagamento dei canoni non versati. Per poter procedere allo sfratto è necessario in primo luogo inviare al locatario una lettera di diffida che lo invita a pagare i canoni arretrati e a liberare l’immobile entro il termine fissato. Occorre in questo stesso atto avvertire che in caso di mancato adempimento si procederà per vie giudiziali. Il secondo passo è l’intimazione di sfratto con invito a comparire in udienza per la convalida dello stesso, nell’atto inoltre viene inserita l’ingiunzione di pagamento dei canoni non versati.
A questo punto il locatario può opporsi allo sfratto dando così il via ad un processo ordinario, può non opporsi, ma pagare i canoni arretrati o chiedere una dilazione di pagamento; infine può non presentarsi e quindi vi sarà una convalida dello sfratto.
L’autorità a cui rivolgersi per lo sfratto è il giudice del luogo in cui si trova l’immobile locato. Questa in sintesi la procedura.
Lo sgombero, invece, parte da presupposti diversi. In questo caso, infatti, vi è un’occupazione abusiva dell’immobile o di un terreno (anche pubblico), quindi non vi è alcun titolo per avere il possesso.
In tale evenienza il proprietario, o chi ha diritto ad occupare l’immobile, deve presentare una denuncia alla Procura della Repubblica e chiedere l’intervento della polizia giudiziaria per ottenere la restituzione dell’immobile tramite sgombero.
È necessario precisare che la polizia può intervenire immediatamente ad effettare lo sgombero nel caso in cui tra le parti non vi sia mai stato alcun accordo che preveda la possibilità per una parte di usare l’immobile. In caso contrario, cioè se vi è stato un accordo verbale con cui il proprietario ha concesso l’uso, invece, dovrà attendere la pronuncia dell’autorità competente. Una particolare procedura di sgombero è prevista nel caso in cui l’occupazione abusiva riguardi le case popolari, perché il legislatore è intervenuto in modo netto nel 2014 stabilendo che in difetto di legittimazione, e quindi di assegnazione dell’immobile, non sarà possibile stipulare alcun contratto per la fornitura di luce, gas, acqua.
